期货反弹怎么处理夏磊:2020年房地产投资是否还能高位运行?

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期货反弹怎么处理. 原标题:夏磊:2020年房地产投资是否还能高位运行? OaG期货反弹怎么处理大牛时代网

  2019年12月10-12日,中期货反弹怎么处理央经济期货反弹怎么处理工作会议召开。会议决定,要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。OaG大牛时代网

  今年1-11月,房地产累计投资121265亿元,同比增长10.2%,对稳增长发挥了重要的压舱石作用。行至年末,市场普遍关注明年房地产投资的下行压力。本文将从房地产投资的先行指标、实物和价格因素、成本结构三个维度入手,研判2020年房地产投资形势。OaG大牛时代网

  房地产投资难以持续高位运行,预计2020年全年房地产投资增速6.8%,较2019年回落3.2个百分点。OaG大牛时代网

  从先行指标看,2019年拿地放缓决定2020年投资增速回落。土地是房地产投资的原材料,因此拿地是房地产投资的最佳先行指标。全国来看,土地成交领先房地产投资9-12个月。2019年1-11月,全国宅地成交规划建面同比下降1.7%,而2018年全年增长26.3%,拿地增速的大幅回落,决定了2020年投资进一步下行的总体趋势。分城市能级看,预计一线城市投资增速7.8%,较2019年回落0.7个百分点,占比10.9%,上升0.1个百分点;二线城市增速5.5%,较2019年回落2.0个百分点,占比35.7%,下降0.4个百分点;三四线城市增速7.5%,较2019年回落4.5个百分点,占比53.3%,上升0.3个百分点。OaG大牛时代网

  从实物和价格因素看,施工与价格因素对投资拉动均将有所回落。预计2020年实际投资增速6.0%,较2019年回落1.1个百分点,主要由于拿地和新开工增速下行的滞后影响,导致施工增长的小幅放缓;预计价格因素同比增长0.9%,回落1.9个百分点,主要由于全球经济和中国经济总需求不足,因此PPI也有小幅下行压力。OaG大牛时代网

  从成本结构看,土地支出增速回落较多、建安支出平稳。预计2020年土地购置费增速5%,较2019年回落10个百分点,主要由于2019年土地成交价款增速大幅下行,1-11月土地成交价款同比下降13.0%,由2018年全年的增长18.0%大幅回落;土地成交价款领先土地购置费约9个月,预计2020年土地购置费拉动投资增速1.6个百分点,较2019年减少2.9个百分点,将是明年投资增速的主要拖累因素。预计建安支出增速7.6%,回落0.2个百分点,主要由于2016年前后销售期房临近交房,将体现为施工面积的较强韧性和单位建安支出的小幅增长,预计明年房屋施工面积增速6.0%,回落2.7个百分点,单位建安支出增速1.5%,由降转升。OaG大牛时代网

  明年竣工会不会十分强劲?OaG大牛时代网

  庞大待竣工规模已开始发力,将成为支撑2020年开发投资的主要力量。近三年来,行期货反弹怎么处理业积蓄了庞大的待竣工规模,2009-2015年,房屋竣工面积每年较同期商品房销售面积少2亿平左右;但2016-2018年三年,年差值超过5亿平,而同期,商品房待售面积仅减少2.15亿平。接近4年的竣工滞后,已接近多数预售商品房的交房极限,目前施工和竣工环节已开始明显发力,特别是竣工。1-11月竣工面积累计降幅4.5%,较1-10月收窄1个百分点,特别是8月以来连续4个月实现当月正增长。OaG大牛时代网

  尽管竣工将温和改善但不会逆转投资下行趋势。主要有三方面原因。一是对于房企而言,新开工的优先级仍高于竣工。随着棚改货币化的拉动作用逐渐消退,市场愈发接近尾声,销售热度进一步回落,叠加融资压力加大,房企的资金安排重点还是优先保障新开工以加快销售和回款,而非竣工。二是近两年的期房销售中,根据项目进度,房企适度拉长合同约定的交房期限,以平滑竣工压力。三是住房竣工验收条件趋于严格,竣工难以持续高增。交房质量事关民生,近年来越来越多地区针对竣工验收出台分户验收、水电气通信设施敷设到户等要求,还有要求交纳首期住宅专项维修资金,充分保障购房者权益。10月当月竣工增速大幅跳升主要是由于临近年底而集中验收住房,季节性因素不能等同于总体竣工形势,11月增速已明显回落。OaG大牛时代网

  房企拿地会不会大幅减少?OaG大牛时代网

  融资政策总体平稳,不会过度冲击房地产投资。5月以来,银保监会、发改委、央行等部门从量和价两方面推动房地产相关的货币金融制度变革,防止资金过度、违规流入房地产领域,坚定执行“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。当前房地产市场总体平稳,预计2020年融资政策总体将保持平稳,适度微调。OaG大牛时代网

  土地市场对于地方财政和稳增长具有重要作用,地方政府将“因城施策”保持土地市场平稳。2019年1-11月,地方政府性基金预算收入中土地出让收入同比增长8.1%,明显高于全国一般公共预算收入3.8%的增速,在减税降费和稳增长背景下构成地方财政的重要支撑。当前土地市场与房地产市场分化,土地市场仍有热度,2019年1-11月,全国宅地出让总价同比增长14.9%,明显高于全国商品房销售额7.3%的增速。未来土地市场若下行压力加大,地方政府仍可通过加大优质地块供应,以促进土地成交。OaG大牛时代网

  “补库存”决定了优质地块对房企的绝对吸引力。一是房企必须保持充足的土地储备以保障新开工。二是房企对于优质地块,特别是一二线的土地仍有较强需求。当前一二线住宅用地成交溢价率处于2016年以来低位,但成交规划建面增速仍处中等水平,表明溢价率回落并非由于房企拿地需求骤减所致。OaG大牛时代网